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呼之欲出的公募REITs

如果说去年开始金融行业遭遇痛打至今,近期CDR的出台引起国人对六只战略投资基金的疯狂下注,公募REITs就是金融变革、经济转型的又一重击。

数据显示房地产已成为推动我国经济发展的中坚力量,在面临传统增长模式到达瓶颈,过度使用高杠杆而实体经济难以支撑的情形下,房地产企业成为了从高速增长向高质量发展的经济转型的第一把钥匙。

然而,近来地产的大环境在不断衰退。据新浪乐居披露,万达在不断甩卖商业地产,从2017年5月9日到2017年6月29日短短两个月时间内,万达商业至少将20家万达广场有限公司的注册资本减少。电商的快速发展使得商业地产已陷入困境。事实上不仅商业,“房地产去库存”一度成为政策要点,而早在两年前,就有预测2017至2018年间,中国房地产将进入史上最大衰退周期。

随着行业发展滞涨,不动产从增量进入存量时代,通过公募REITs进行盘活存量可以有效防止地产冗余;对银行业大批不良资产的资源空置转亏为盈;另外,近年来金融系统的疲软状态加上大监管政策,社会资金不少偏偏投资渠道匮乏,优质产品浮出水面后发现实体经济难以支撑巨大的金融泡沫, REITs毫无意外也成为了金融行业炙手可热的香饽饽。

公募REITs为社会资源进行有效配置提供出口,大力推进中国公募REITs对于中国财富管理的未来带来的伟大意义,北大光华管理学院院长刘俏“正当其时”。

中国公募REITs开创先河 时不我待

不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts)最早出现在美国1960年不动产投资信托法案》直到《1976年税制改革法》公司型不动产投资信托才得以设立。

在亚洲,REITs于2001年首先出现在日本,之后新加坡、香港迅速跟上脚步发展起来。香港证券及期货事务监察委员会2003年发布了第一版《不动产投资信托基金守则(Code on Real Estate Investment Trusts)》,2005年发行了第一支以国内资产为基础的不动产投资信托基金 (越秀房托)并在香港上市。

国内至今并没有一起标准化REITs产品,即便如此越秀董事长张招兴表示,到2018年国内已有34单类REITs产品,总市值达到了709.9亿。改革意识非常强烈。

此次推出的公募REITs以《证券投资基金法》作为立法依据,采用“契约型”模式。陷入难题的是,基于《基金法》对于基金投资标的规定,REITs以公募基金作为载体,REITs将不能直接投资不动产资产。此时,制度及相关规定较为成熟的资产证券化便出来救了一把火,形成“公募基金+ABS”模式。

趋势而非选择

公募REITs在现有完善的基金制度上推出,减少了立法、监管成本。然而作为新产品依然有亟须完善的部分。

本次REITs采取“契约型”而非美国的“公司型”,一方面是基于现行立法的支持程度,另一方面则是税收问题。“公司型”不仅将面对双重征税的问题,若试图从政策上进行更改,短期内还需出台新的税收政策,时间线过长且难以操作。

然而,公募REITs的推出及发展依然面临着税收问题。光华管理学院REITs课题组发布的《不动产信托投资基金税制问题研究》表示,税收优惠政策是REITs得以在欧美国家迅速发展的一个重要原因,而在我国现行的税收制度下,不动产的交易和经营税负较重,客观上制约了REITs的收益率。

越秀董事长张招兴在中国REITs论坛上表示,香港证监会对房地产开发商没有借贷比例要求,但对REITs,则将借贷比例45%设为上限,“我们从这个角度理解,其实给房地产企业降杠杆。”

此外,业务规范指引、法律法规的空缺、专业人才不足都需要进一步完善。据报道,中国人民银行广州分行行长王景武认为,明确安排公募REITs扩募机制也是需要解决的重要问题。

在经济瓶颈期,从高速增长的传统模式转变为高质量发展模式,公募REITs“正当其时”;高杠杆下,岌岌可危的金融泡沫一触就破,公募REITs解救金融投资于水深火热;房地产行业的爆破式发展带来的高额利润眼看已经到底,公募REITs成为解决冗余地产的中间商,扭转盈亏。

接盘侠们,这盘你不得不接。

 

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董毅智

董毅智

359篇文章 1次访问 274天前更新

专业互联网(EC/TMT)、投资金融(PE/VC)律师,风险控制专家。中国电子商务研究中心特约研究员、浦东国际金融学会会员、法律自媒体人。腾讯、新浪、搜狐、网易、凤凰、和讯、金融时报、财经国家周刊、创业邦、法人、创业邦、品途网、虎嗅网、艾瑞网、雷锋网、极客网、TechWeb、钛媒体、百度等多家机构特约撰稿人、专栏作者、创业导师,有数百篇文章在相关媒体刊登及接受专访。著作有《互联网+产业风口》、《Uber 开启“共享经济”时代》。

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