2017年10月23日，国内首单房企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（下称“保利租赁住房REITs”）获得上海证券交易所审议通过，保利租赁住房REITs由中国保利集团公司（“保利集团”）控股公司保利房地产（集团）股份有限公司（“保利地产”）联合中联前源不动产基金管理有限公司（“中联基金”）共同实施。产品总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9:1，优先级证券评级AAA。该计划上市，开创了租赁住房资产证券化的新启航。

10月31日开始，北京租房新政《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》正式开始施行。这份文件“鼓励当事人签订长期住房租赁合同”：当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的，可以获得相关政策支持。

长租公寓作为房产行业的一种新兴概念横空出世，正成为眼下一个创新型的租赁服务行业。在房本位时代，买房成为大多数人都头疼的事情，而长租公寓的出现让人们看到了曙光。以房地产开发为主业的房地产企业，已经嗅到了长租公寓未来的新商机，尽管当下市场认可度仍较低，企业短期盈利仍艰，但一场关于长租公寓提前布局的“抢滩”战役正被打响。

一、长租公寓前景及运营模式

1、广阔的潜在空间

长租公寓是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。粗略估计，中国的租赁市场规模超过万亿，潜在空间巨大，这也是长租公寓受到广泛关注的原因之一。我们从下面几个方面来分析这个行业的广阔空间。

第一，庞大的流动人口催生租赁需求。中国的流动人口规模超过2亿，青年人占绝对比例，且他们的需求以租赁为主，简单统计表明目前有超过1.3亿青年人通过租房解决居住问题。考虑到北京、上海和深圳是人口流入的三大城市，这里的市场空间相对更大。

第二，年轻人的租赁需求不断升级，传统租赁市场无法有效回应和满足他们的新型需求。数据显示77%的租房人群在30岁以下，85后居于绝对主导，通常情况下他们步入社会至工作3年以内，开始有稳定的租房需求，而85后人在优越的条件下长大，大多无法接受传统二房东所提供的很差的居住条件。他们更加强调生活质量，强调个性化和社交化，强调思想和文化的氛围，传统的普遍租赁市场要么长期忽视、要么无法理解这种需求，更不可能有效满足，这为青年长租公寓提供了可以切入的市场空白点，近年来出现的多个品牌公寓都在不同程度上响应了年轻人的这种新型需求。

第三，目前公寓租赁市场的主力军是职业二房东和个人房东，真正意义上的品牌公寓极度分散、规模极小，未来行业整合的空间极大。个人房东房源少，少则几套，多则几十套，而且基于不同的租金、租期、房型，管理极其困难;职业房东则通过群租的形式把三房一厅或三房二厅改成十几人的群租房，存在非常突出的安全隐患，目前不少城市也在打击这种群租现象。

2、长期政策导向利好

目前，我国正多管齐下建立购租并举住房制度，以满足多层次的住房需求。2016年6月，国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确培育和发展住房租赁市场，从顶层设计角度明确指出培育市场供应主体，并将加大政策支持力度，优惠力度之大、覆盖租房租赁产业链之广为租赁市场的发展打开了通路。2017年5月，《住房租赁和销售管理条例》正式开始向社会公开征求意见。7月，住建部等9部门联合发布通知，明确在12个重点城市加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。8月，国土资源部又会同住建部，确定在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

在住房租赁市场顶层设计文件出台之后，全国各地区政府纷纷响应。商改住大势所趋，长租公寓迎来黄金发展时代。根据品橙旅游的统计，在国务院办公厅纲领性文件出台后，已有包括甘肃、海南、河北、辽宁、四川等十余个地方做出响应，给予租房市场相应的政策支持。国务院《意见》中明确指出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。而地方出台的具体文件也明确支持商改住的实行，长租公寓发展的资源层面得到政策支持。 政府政策支持主要从市场、金融、财政等角度给予住房租赁市场支持。 ①市场方面，商改住全面铺开，鼓励租售并举的制度，并大力支持租赁房屋的建设与发展；②金融方面，允许提取公积金支付房租，开展REITs试点，给予住房租赁市场金融支持等；③财政方面，对于住房租赁市场给予一定的税收优惠等。

3、长租公寓运营模式分析

集中式出租：企业通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业，通过精细化的设计、改造与装修，并采用标准化的品牌与服务，最后对外整体出租公寓的模式，与经济型快捷酒店开发模式有诸多相似之处。从房源获取上看，集中式长租公寓房源以酒店式公寓或工业改造房为主，也有部分来自原有快捷酒店的改造，如果涉及到旧楼的收购改造，一定程度上可以看作是一个小型开发商。因为成本因素，集中式公寓的租金普遍较高（通常会有5%-10%的服务费），对于长期租住的上班族来说是一笔不小的支出。

分布式出租：企业从分散的房东处获取物业，再通过精细化和标准化装修，最后对外出租的模式。分布式长租公寓模式起步则较晚，其房源来自分散的房东，通过房屋包租经营，标准化的服务与改稿，提供全新的租住体验，其挑战在于对公寓的管理与社群运营。此外，分散式长租公寓因为获取房源异常分散，服务半径的增大，将会大大提高人员成本，所以除了自如、蘑菇公寓等少数几家成规模的品牌公寓，大多数公寓更加注重区域性。

二、美国经验：“资产增值+租金”，从扩张到再聚焦

美国最大的出租公寓运营商是EQR（Equityresidentialproperties），市值规模近230亿美金。根据最新的公告，2016年底公司在美国7个州共计近300处物业，超76000套公寓。2016年实现收入24.26亿美元，其中营业收入几乎全部来自租金收入，营业利润8.56亿美元，市值规模近230亿美元。 

美国EQR的发展历程为国内长租公寓的发展方向提供了很好的借鉴，EQR经历了快速扩张到精耕细作两个阶段。 

（1）第一阶段（1991-2002），快速扩张。公司在1993年上市以来经历了规模快速扩张的阶段。自1993年上市以来，EQR的规模迅速扩大。1993年上市时，EQR仅有69处物业、2.2万套公寓；此后的5年间，EQR共斥资106亿美元进行收购。至1998年，已经拥有654处物业、18万套公寓；2000年，规模进一步扩大到1104处物业、23万套公寓。同期租金收入和营业利润也维持大幅增长态势，营业利润率维持在高位。

（2）第二阶段（2002-至今），精简业务，聚焦核心区域。公司从2002年开始租金收入进入平稳时期，营业利润率大幅下滑，进入精简业务阶段。根据彭博的数据统计，2007年公司在全美25个区域拥有580处房产，到2013年缩减为11个区域的403处房产，到2016年进一步精简到7个州的300处房产，99%的房产集中在加利福尼亚州、华盛顿特区、纽约都会区，西雅图、塔科马港市、波士顿地区，整体业务大幅度精简，集中运营核心区域的房产。

在资金方面，EQR规模化扩张的背后，是利用美国独特的REITS条件进行频繁的融资行为。根据《地产》杂志发布的《美国REITS大起底》中的数据，在1996年-1998年，EQR几乎每月融资一次。初期，EQR更倾向于通过股票增发融资，1997年后EQR转向债券市场，1996年-2007年的十年间，EQR共在债券市场上融资51.95亿美元。至今，EQR仍然综合使用多种融资手段，以获取扩张所需的资金。至2016年5月，公司债券的加权平均到期时间为9年，在所有公寓公司中最长，并大约有4.5亿美元现金在手。

在资产端方面，EQR向区域聚焦，通过剥离低收益资产的手段聚焦核心市场。经历20世纪90年代后期的房地产低迷的环境后，EQR开始梳理内部资产，将更多注意力放在核心市场中的业务。纽约、波士顿等六个核心市场的占比上升到95%，而非核心市场的占比下降到5%。采取聚焦核心市场的策略，是因为这些城市土地稀缺、政府管制严格、住房需求高、人口特征所导致的租房倾向高等众多因素，导致了核心城市租金上升。

产品细分方面，EQR提供多种类型的产品，针对细分市场客户的不同需求，增强客户黏性。根据《地产》杂志的报道，EQR提供三类产品：花园式洋房（Garden）、中高层住宅（Mid/High-Rise）和军队住地，并针对不同层次的客户：白领、蓝领、学生、老人，甚至驻扎在军事基地的军官和家属、大学年轻教师、企业外派员工和实习生提供不同类型的产品。遍布多个城市以及众多可选择物业，使其成为机构客户的租房首选，当租户由于工作等原因从一个城市迁徙到另一个城市时，也能够轻松找到提供相同品质的住所。 

增值服务方面，EQR提供了便利的租住服务以及多种适应性服务、居住辅助服务。如搬家服务和家具折扣，均与特定的服务商合作进行，在搬家业务上和zipcar合作，在家具合作上EQR选择了CortFurniture。适应性服务主要体现在：1）租户在生活改变的情况下，例如工作地点改变、家庭计划变化，EQR都会提供配合改变支持，可以允许租户更换房间和改动租期。2）允许租户最多以20%的租金，用于未来购房。只要租户租期超过一定年限，并且在租房期间购买了指定开发商的房子，就可以获得最高20%的租金返还用于购房，因此，租户租住公寓的时间越长，积累的购房款就越多，这一活动留住了大量租户。

三、国内长租公寓现状及盈利模式分析

1、长租公寓现状

中国长租公寓市场从2015年起不断升温，各方参与者接连进入长租公寓行业。早先以创业型公司依托私募基金投资的模式在核心城市获取分散式房源，以轻资产的模式运营。但是由于轻资产模式下，房价上行可能会缩短业主对外租赁的时间，收回资产出售获利。所以分散式轻资产的运营模式通常面临租期短、租金差价低、管理效率低等问题，难盈利。

随后以房地产中介为代表的世联行、链家等先后进入长租公寓行业，依托其全国广阔的布点对接房源和租客。联行进入行业较早，已从早先分散式轻资产模式转变为集中式轻资产模式，整栋获取和出租公寓。现如今，在一系列鼓励租赁的政策背景下，地产商正拿出十分的热情布局租赁领域。从目前房企落地的长租公寓品牌来看，规模较大的有万科、龙湖、旭辉、石榴、金地、远洋等。其中，万科在2014年便开始着手，时间最早。根据其远期规划，预计长租公寓的发展规模为100万套，年收入155亿元，为一半以上城市新进入者提供长期租住空间及服务。

另一家在该领域雄心勃勃的房企是旭辉。其2016年9月宣布进入该领域后，目前已建立了长租公寓品牌“领寓国际”，旗下分三条产品线：服务中高端企业菁英和商务出行人士的博乐诗服务公寓、服务白领人群的柚米国际社区和服务初入社会年轻人的菁社青年公寓。其目标是5年运营管理20万间，完成国际化布局，同时实现IPO上市，今年的目标是入市2万间。

龙湖在去年成立了创新事业部，分管联合办公、长租公寓等新业务板块，其长租公寓品牌“冠寓”是集长租公寓、联合办公以及配套商业于一体的小综合体形态，龙湖冠寓CEO韩石将其总结为CityHub，目标是要在2017年开业1.5万间长租公寓。

金地、远洋也拥有自己的长租公寓品牌，分别为草莓社区和邦舍Boonself。金地草莓社区已在上海、深圳开业4家门店，约1200间房，另外有7家门店待开业，分布在深圳、上海、杭州、昆明等地，共约1500间，近三年的目标是拓展6万间房。远洋邦舍Boonself目前在全国已开业6家店，邦舍Boonself副总经理姚国臣告诉36氪，目前全国进入7个城市，共签约2000套房，今年目标是签约5000套房。

2、四类市场参与者分析

在目前长租公寓领域还未出现垄断性龙头的局面下，所有的市场参与者都在竞速赛跑扩大管理规模，抢占市场份额的阶段。应对资源与资金端的瓶颈上，各家公寓管理公司都充分利用各自的资源禀赋进行突破和尝试。我们判断未来资金与和资源端的优势和可持续性将决定行业龙头的归属。整体而言，市场现在主要有四类市场参与者：开发商类、中介类、酒店类、创业类，他们在各自的领域里都有独门武器。

（1）开发商背景的公寓管理公司充分利用了母公司手中的闲置自持资产进行升级改造，同时借助集团整体的信用进行低成本融资，开发商背景的公寓企业凭借“富二代”的高起点在长租公寓这个领域占据着先发优势，但他们的劣势也十分明显，离开了母公司的资源支持，温室中成长起来的团队在业务进行对外扩张时盈利的持续能力将遭遇严峻挑战，但如果管理团队能在初期母公司的呵护下练好内功，解决好内部团队激励问题，借助品牌的价值进行对外扩张，在长租公寓的大蛋糕中仍然是十分有利的竞争者。

（2）中介背景的公寓机构如链家（自如）、我爱我家（相寓）主要由租赁中介业务延展而来，有天然的客源和分散式房源获取渠道，所以中介背景的长租公寓商主要以分散式公寓切入市场，将长租公寓作为租赁中介业务的变形投入市场，以期获得更高的收益空间。在这个领域，有实力的中介将会逐步增加集中式公寓的比重，更好地发挥资金和客源优势，同时以集中式公寓为据点发展周边分散式租赁的托管服务，以轻重结合的方式进行扩张。中介背景的公寓商最大的挑战来自于运营，对产品的理解和成本控制能力将是争夺市场的关键。

（3）酒店类背景的公寓商如华住（城家）、窝趣（铂涛）等的主要优势在于住客和存量物业的管理经验上要比别的市场参与者都丰富，运营效率有先发优势，并且在物业资源端，与开发商相似，酒店集团也拥有较多的存量物业可以进行改造转变物业运营功能。仅就内部物业获取而言，酒店类公寓运营商的获取能力要强于中介类和创业类，弱于开发商类，但内部物业的获取存在坪效竞争，地段不好的酒店改造成公寓在经营上的困难也并不小，而在对外扩张上，离开母公司的支持，酒店类公寓运营商与开发商类一样面临着物业获取难题。资金端上酒店类公寓运营商在资金优势上要弱于开发商类。

（4）创业类是目前长租公寓领域中数量最多的参与者，与其它市场参与者相比而言，他们在资源端和资金端都没有先发优势，但经营思路和方式灵活，通常能在一个细分子领域中实现超速跨越。对于创业型公寓管理公司而言，领导者对细分市场的敏锐选择、商业模式的适应性、团队的执行能力都是更重要的市场竞争武器。创业型的公司中未来有可能出现细分领域的领跑者。

3、支付宝试水长租市场

在租赁市场方兴未艾、群雄争霸拼得如火如荼之际，万万没想到，马云杀了进来!10月10日，在中国放心公寓联盟发布会上，支付宝宣布正式上线租房平台，推广免押金信用租房。支付宝将结合芝麻信用积分，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州这8个城市率先推广信用租房，即芝麻信用650分以上，可以免押金、按月交租。未来，对于恶意逐客、随意涨租的房东，租客还可以打差评，并计入对方的芝麻信用租房档案。相较于通常“押一付三”的房租支付方式，信用免押金、按月付款的做法因大大缓解租户的资金压力备受租户欢迎，但是这也意味着影响了租房中介的现金流。对于长租公寓运营商来说，核心资源是房源，获得房源意味着需要大量的现金。因此押零付一的做法也会影响公寓运营商的房源获得。

据了解，目前进驻支付宝的房源主要来自首批合作接入的长租公寓品牌——蘑菇租房，接下来将有魔方、寓见、V领地、蛋壳等近十家长租公寓品牌陆续接入支付宝，支付宝方面称房源总量将超过百万套。

4、长租公寓的盈利模式

以集中式和分散式的盈利为例，集中式公寓在初期投资数额较大，因此回收周期比较长，一般为10-15年。除第一年投入较大外，现金流多为正，发展健康。分散式长租公寓持续盈利的关键在于，将服务力量的密度，房间分布的密度，翻新的密度，轮空的密度，基于密度的成本，利润和扩张方式选择等找到一个合适的平衡点。长租公寓盈利可能会经历这样的三个阶段：单店阶段轻松盈利；单店扩张阶段由于企业管理、扩张速度等原因导致盈利下降；规模经济阶段，形成真正的竞争力。

综合以上分析，可以知道，进入长租行业不难，但要做大并且持续盈利，以致持续高利润率地盈利是有相当难度的。我们判断未来在中国的市场中会走一条先拥抱产业链再拥抱资产的发展路径，在这个过程中不排除会出现同时拥有两端优势的企业出现，同时也会催生或者衍变分化出很多专注做单个领域的专业化的公司，例如装修、家政、搬家、金融等等。行业的商业模式演进是个非常值得期待的过程。

四、绕不过去的行业痛点

整体市场是蓝海，运营管理却是红海，目前长租公寓服务运营商较多，但没有一家敢称盈利，对于讲究投资回报率的开发商来说，长租公寓并不是最好的选择，商品住宅的租金收益率只有2%至3%，如果仅靠商品房出租，长租公寓很难建立起盈利模式。

虽然有大量排名靠前房企进入，但面临的矛盾和困境也比较明显。长租公寓相比个人出租房源来讲，具有精装修、功能分区、集中管理等优势，但是，长租公寓定位于城市白领。而单身青年其本身的支付能力有限，如此高的定价使其沦为小众的、收入较高的“高端白领”的聚集地。根据链家地产研究院提供的数据显示，长租公寓的市场份额目前不足2%，主要集中于一线和重点二线城市，一线城市的长租公寓渗透率超过5%。有数据表明，很多长租公寓的运营公司目前利润几乎为零，其中拿地成本和运营成本是最大的两块成本，分别占到55%和22%左右。根据华菁证券的报告显示，我国长租公寓领域的公司一直持有谨慎发展的态度，原因之一就是资产价格的高企导致租金回报率长期偏低，这也使得企业在获得房源时成本居高且难以在起步阶段自持物业。

虽然长租公寓已是产业链新的爆发口，但随着城市覆盖量不断扩张，长租公寓市场竞争也必将日趋日益激烈，产品同质化严重，如何从众多公寓品牌中脱颖而出？如何在降低成本的时候保证产品品质？公寓的高成本建设与维护又该如何解决？这或许是长租公寓为企业运营者需要不断思考的问题。