2月13日晚间，中国证券投资基金业协会(基金业协会)通过官方微信公众号发布了《私募资产管理计划备案管理规范第4号》，矛头直指私募基金管理投资房地产市场的行为。对私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行了规范。

16个城市被套上“紧箍咒”

“4号文”明确规定，证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。这些热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个。

由胡润研究院与万国置地联合发布的全球房价指数显示，2016年全球房价涨幅前50个城市中，合肥、厦门、南京、无锡、深圳、杭州、上海、福州、郑州、北京位居前十位。排在第一位的合肥涨幅48%，第十位的北京涨幅为27.5%。

这16个城市与去年11月份证监会证券基金机构监管部下发的《关于CISP系统“资管月报”报表更新相关事项的通知》，以及银监会《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》中限制范围一致。此次调控，与此前对房企融资的限制形成统一，调控具有连贯性。

房企融资“套路”失灵

2014年至2016年，房地产企业通过股权、债权融资的规模过半，来自于私募端的融资体量颇大。去年，房地产企业通过私募债、公司债、中期票据等工具实现债权融资额达到1.14万亿元。

“4号文”明确限制了5类房地产私募方式，几乎所有常用方式都被精准封堵。具体包括：委托贷款、嵌套投资信托计划及其他金融产品、受让信托受益权及其他资产收（受）益权、以名股实债的方式受让房地产开发企业股权以及协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。

文件中所称“名股实债”，是指投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。

此前信托公司用于逃避银监会对房地产行业融资限制的最主要手段就是“名股实债”，因为此名义不用看融资项目的资质或资金用途等。但此类融资设计的债性太弱虽可绕开银监会监管，但会导致法律风险，所以此次对此明令限制，有助于降低系统性风险，但房企融资渠道必然紧缩。

商业地产或将迎来机会

调控房地产行业将是中央近期工作重点，此次调控限制的是热点城市的普通住房项目融资，并未限制商业地产项目和保障房等更多物业类型的投资行为。除普通住宅地产外，城市可开发项目还包括保障性住宅地产、商业地产、工业地产等，从城市发展、人口就业等角度看，此类物业都是政府鼓励的方向。由于产品属性、运营模式等差异，商业、写字楼、工业园等都要求基金管理人具备较高的专业度，对有资金实力、专业能力的机构来说将会提供更多优质机会。

一面是地产调控逐渐影响房企销售，一面是巨量的海外融资规模引发房企资金链紧张，甚至有可能出现违约。未来一旦美元继续走强，热钱将流出中国，再加上内地债券市场融资闸门关闭，开发商将陷入“钱荒”。因此，放下身段，不过度追求利润，实现快速走量将是企业实现自我救赎的出路。